10Jan
Garage breed

Gemeentelijk parkeervastgoed verkopen of behouden

Visie en marktkennis basis voor een verantwoorde afweging

Verkoop van parkeervastgoed is voor gemeenten een aantrekkelijke optie om deze ‘slapende’ reserves in euro’s om te zetten en tegelijk financiële armslag te hebben voor het realiseren van maatschappelijke en ruimtelijke ambities. Maar de afweging over het al dan niet verkopen van parkeervastgoed blijkt lastig, zeker vanwege de consequenties voor de jaarlijkse begroting door het wegvallen van inkomsten uit de exploitatie. Akro Consult en Ondernemend Parkeeradvies analyseerden de effecten voor een middelgrote gemeente.

Veel gemeenten hebben vastgoed in eigendom. Waar private bedrijven met hun vastgoed de balans versterken, hebben gemeenten na jaren van afschrijving verborgen reserves opgebouwd.

 

Beoogde doel

Verkoop kan aan de orde zijn als er onvrede is over de prestaties van de eigen organisatie of wanneer de prioriteiten bij de inzet van mensen en middelen anders komen te liggen. Soms is er noodzaak om op korte termijn financiële middelen vrij te maken. Het doel van de verkoop moet helder zijn en mogelijk zijn er andere opties om deze doelstellingen te bereiken. Een beslisboom kan daarbij helpen.Beslisboom fig

Met alleen een heldere doelstelling is een gedegen afweging nog niet gemaakt. Een verkooptransactie is definitief en niet omkeerbaar. Het is dus van groot belang om de consequenties goed in kaart te brengen zoals de gevolgen voor:

  • de financiële begroting op korte en lange termijn;
  • de organisatorische consequenties op korte en lange termijn;
  • het te voeren parkeerbeleid;
  • de regie over beschikbaarheid van het parkeeraanbod voor diverse doelgroepen;
  • de vrijheid van handelen bij beleidswijzigingen of binnenstedelijke ontwikkelingen;
  • het economisch functioneren van de stad.

 

De confrontatie van de beoogde transactie met de lijst van consequenties maakt een evenwichtige afweging mogelijk. Een van de belangrijkste voordelen van de Omgevingswet is dat gemeenten meer bestuurlijke afwegingsruimte krijgen. Hierbij is meer maatwerk mogelijk. De lokale politiek en maatschappij bepalen gezamenlijk de gebieds- en leefomgevingskwaliteiten, waardoor goed rekening gehouden wordt met de lokale situatie.

Soms leidt dit tot het stellen van aanvullende voorwaarden om ongewenste effecten weg te nemen of te verzachten. Bij verkoop is het echter veelal lastig om aanvullende voorwaarden juridisch te verankeren en kan dit leiden tot een lagere verkoopprijs. Uiteindelijk kan de uitgebreide weging van de consequenties er ook toe leiden dat wordt afgezien van het voorgenomen besluit of voor een andere oplossing wordt gekozen zoals verhuur of sale & lease back.

 

Marktwaarde

Voordat een verkooptraject wordt ingezet is het belangrijk om een indicatie te hebben van de marktwaarde van het parkeervastgoed. Verkoop is financieel gezien alleen aantrekkelijk als de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde. Beleggers en exploitanten bepalen de waarde op grond van de te verwachten cash-flow over langere termijn en stellen een rendementseis op geïnvesteerd vermogen. Naast de financiële parameters die marktpartijen hanteren spelen vaak commerciële motieven mee die invloed hebben op de prijsvorming, zoals het vergroten of verdedigen van marktaandeel. Om een goede inschatting te kunnen maken is kennis van de parkeermarkt cruciaal. Een marktconsulatie kan daarbij helpen, maar anderzijds moet er rekening mee worden gehouden dat partijen in dit stadium de kaarten tegen de borst houden.Matrix fig 2

De vastgoedportefeuille van parkeren zal vaak garages bevatten met uiteenlopende verkooppotenties. Garages met een hoge bestendige omzet en een lage boekwaarde zijn veel waard. Nieuwe garages met een (nog) lage, onzekere omzet en een hoge boekwaarde zijn voor de markt een risico dat verdisconteerd wordt in het koopbod. Soms zijn er garages met een onrendabele exploitatie waarbij in extreme gevallen de omzet de exploitatielast niet dekt en waaraan de markt een negatieve waarde toerekent. De samenstelling van de aan te bieden vastgoedportefeuille heeft dus invloed op de transactiewaarde. Het kan reden zijn om bijvoorbeeld een nieuwe garage die nog in de groeifase zit pas later te verkopen tegen een hogere prijs. De gemeente kan tevens flankerend beleid ontwikkelen om de bezettingsgraad te stimuleren, alvorens te verkopen.

 

Verkoopproces

De verkoopprocedure van parkeervastgoed is in principe vormvrij, omdat het in beginsel niet aanbestedingsplichtig is. Wel geldt uiteraard de eis dat er op basis van een transparant en toetsbaar proces een marktconforme verkoop tot stand komt. Toch kiezen gemeenten bij verkoop van parkeervastgoed voor een (Europese) aanbestedingsprocedure. Hiermee wordt concurrentie bevordert en kunnen financiële en beleidsdoelstellingen worden gecombineerd in de beoordeling. Vervolgens is de keuze om de niet-openbare procedure of de openbare procedure te volgen.

Bij de niet-openbare procedure wordt een tussenstap gemaakt waarbij eerst kandidaatkopers op basis van geschiktheidseisen worden geselecteerd om deel te nemen aan de feitelijke aanbesteding. De tweede fase van de aanbesteding verloopt hetzelfde als bij de openbare procedure. Inschrijvers doen een bieding op basis van de aanbestedingsstukken met het programma van eisen (eisen, inhoud, vorm en tijdsplanning) en beoordelingscriteria.

Het opstellen van een aanbestedingsdocument vraagt om absolute helderheid over de beoogde transactie en onderliggende voorwaarden. Deze voorbereiding en interne afstemming vergt veel tijd en zorgvuldigheid en niet in de laatste plaats definitieve besluiten:

  • welke portefeuille wordt voor verkoop aangeboden, of worden verschillende pakketten aangeboden?
  • welke voorwaarden worden aan de verkoop verbonden en gedurende welke termijn moeten de voorwaarden gelden?
  • wat is het juridische kader c.q. inrichting van de overeenkomst?
  • welke procedure wordt verkozen en hoe wordt deze ingericht?
  • hoeveel ruimte krijgen marktpartijen om zelf voorstellen te doen?
  • wat zijn de geschiktheidseisen waaraan de kandidaten moeten voldoen?
  • wat zijn de gunningscriteria en welk gewicht krijgt elk criterium?

Een goede ondersteuning van de voorbereiding en uitvoering van een dergelijke aanbesteding is een must en vereist naast kennis van aanbestedingsprocedures ook gedegen kennis van de parkeermarkt. Daarnaast kan een onafhankelijke advies soms nuttig in een politiek-bestuurlijke omgeving waarin verschillende belangen spelen.

De auteurs van dit artikel zijn Roger Kersten en Walter Stam van Akro Consult en Rob Jonkers van Ondernemend Parkeeradvies.

Gratis Whitepaper

Lees meer over de werkwijze en resultaten van OptiPark: "OptiPark verhoogt de waarde van parkeervastgoed voor ASR"

Download

Over OptiPark

De oprichters van OptiPark zijn John Bongarts en Rob Jonkers. Beiden hebben jarenlange ervaring in de parkeermarkt en hebben in het verleden als collega's samengewerkt.

Meer over OptiPark

Categorieën